Tommelfingerregler for konvertering

Denne rapport er en opfølgning på rapporten »Realkreditrådgivning – et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverteringspraksis«, der blev udgivet af Boligøkonomisk Videncenter (BVC) i Realdania i marts 2011. Rapporten stillede spørgsmålstegn ved den måde, som boligejeren bliver rådgivet på, når der konverteres realkreditlån. Rapporten beskrev desuden en ny model for konverteringsrådgivning, som klarede sig væsentligt bedre end de tommelfingerregler, der i dag danner grundlaget for langt størstedelen af de konverteringer, der finder sted.

Rapporten har som hovedmål at give de gamle tommelfingerregler et tiltrængt eftersyn.

Ud fra resultaterne i den tidligere rapport er det naturligt at stille spørgsmålet: Hvorfor ikke bruge modelbaserede konverteringsstrategier i den konkrete rådgivning? Svaret herpå er, at anvendelsen af modellerne rejser en række problemer ude i rådgivningsleddet.

• For det første betragtes avancerede matematiske modeller af langt de fleste låntagere og medarbejdere i banker og realkreditinstitutter som ugennemsigtige (black boxes)
• For det andet er modelbaseret rådgivning svært at integrere i realkreditinstitutterne

Ikke desto mindre er realkreditprodukterne blevet mere komplekse i dag, uden at rådgivningen har kunnet følge med.

Et meget centralt punkt for nye konverteringsregler er, at de skal omfatte skråkonverteringer, det vil sige konverteringer mellem faste og variabelt forrentede lån.

Resultaterne

Denne rapport viser, at de informationer, der findes i en modelbaseret konverteringsstrategi, kan trækkes ud ved hjælp af kendte statistiske metoder. Det giver mulighed for at opstille en række eksempler på nye konverteringsregler, der klarer sig bedre end de kendte tommelfingerregler.

Metoden gør det muligt at identificere de faktorer – herunder kombinationer af dem – der kan forklare, hvorfor den modelbaserede strategi anbefaler, at der skal konverteres.

Resultaterne fra den modelbaserede strategi for perioden 2000-2010 tilvejebringer derved den information, der skal til for at formulere nye konverteringsregler. Reglerne er kendetegnet ved:

1. at de parametre, der indgår, er simple at forstå og intuitive
2. at beregningerne er nemme at foretage
3. at resultaterne er markant bedre end de eksisterende tommelfingerregler – og det endda uden at risikoen bliver forøget
4. at de indeholder skråkonverteringer

Det spørgsmål, der herefter trænger sig på, er, om disse strategier er robuste over for markante ændringer i renteniveauet.

Rapportens anbefalinger

Det viser sig, at de strategier, der fremkommer med udgangspunkt i den risikoaverse modelbaserede strategi for perioden 2000-2010, ikke er robuste, når de bliver anvendt på simulerede rentescenarier for perioden 2012-2022. Det er altså ikke muligt at konstruere simple universelle konverteringsregler.

Tilbage står, at selvom de eksisterende tommelfingerregler sjældent kaster større konverteringsgevinster (hvis nogen overhovedet) af sig, resulterer de sjældent i dårlige beslutninger. Gevinsten er lav, og det er risikoen også.

Det forholder sig imidlertid anderledes, når man inddrager skråkonverteringer (rentetilpasningslån) i konverteringsreglerne. Her bliver det meget vanskeligere at sikre sig mod beslutninger, som ikke medfører en markant forøgelse af risikoen.

De modelbaserede strategier rummer derimod den egenskab, at de både kan fokusere på, at risikoen minimeres samtidig med, at de tilstræber, at periodeomkostningerne mindskes. Modellen sørger i en given situation for at vælge de rigtige konverteringsindikatorer.

En regelbaseret konvertering vil derimod have svært ved at opnå noget tilsvarende, fordi den i princippet blot forsøger at efterligne den måde, som de modelbaserede strategier opfanger forholdet mellem konverteringsgevinsten og -risikoen på.

Særligt vanskeligt bliver det, når konverteringen af låneporteføljer skal håndteres. Her kan det anbefales at benytte de modelbaserede strategier.

Så længe der er tale om enkeltlåns konverteringer, kan den fremgangsmåde, der her er skitseret, benyttes til løbende at tilpasse konverteringsreglerne, så de passer til de aktuelle økonomiske forhold. Samtidig er det væsentligt, at disse regler testes for forskellige rentescenarier for at sikre robusthed i alle tænkelige situationer.

Fremgangsmåden kan sammenfattes på følgende måde:

1. Brug den risikoaverse modelbaserede konverteringsstrategi på det rentescenarie, der gælder i den givne periode.
2. Anvend den teknik, der præsenteres i denne rapport, til at konstruere et nyt sæt regler, der er robuste i en række alternative rentescenarier.
3. Opdatér parametrene til konverteringsreglerne én gang i kvartalet, eller hvis der sker væsentlige renteændringer.
4. Test konverteringsreglerne i mange forskellige rentescenarier for at sikre, at de er tilstrækkeligt robuste.

På den måde er de modelbaserede strategier ikke blevet erstattet af et nyt fast sæt tommelfingerregler. I stedet for at bruge de modelbaserede strategier direkte i kunderådgivningen, anbefaler denne rapport, at de fremover løbende anvendes til at fastlægge og ajourføre regler om konvertering.