Realkreditrådgivning: et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverteringspraksis.
Udgivet: 13.03.2011
Boligøkonomisk Videncenter har gennemført et projekt om de historiske konverteringsbølger i Danmark og de tommelfingerregler i markedet, der har ligget til grund herfor. Der er herefter opstillet et alternativt konverteringsværktøj, der bygger på stokastisk programmering, som er blevet testet i forhold til tommelfingerreglerne og på flere tusinder af rentescenarier. Disse test indikerer store potentielle fordele ved at supplere tommelfingerreglerne med andre konverteringsværktøjer og udvikle et nyt rådgivningsparadigme.
I de seneste 15 år har man set en revolutionerende udvikling i nye realkreditlåneformer. Men man har endnu til gode at se en tilsvarende udvikling inden for realkreditrådgivning. I lyset af hvor stor en rolle boligøkonomien spiller for den enkelte familie og samfundet som helhed, er det nødvendigt at give realkreditrådgivningen et kritisk eftersyn.
I dag vælger den almindelige boligejer realkreditlån på et mangelfuldt grundlag. Han præsenteres for en række tekniske egenskaber, som er knyttet til de enkelte låneprodukter. Han får udleveret nogle beregninger, der viser det første års ydelser og restgæld, samt eventuelt enkelte beregninger for nogle få fremtidsscenarier for et eller flere lån. Derefter skal han træffe sit valg.
Konverteringsrådgivningen tager udgangspunkt i nogle tommelfingerregler. Reglerne bliver hurtigt omdrejningspunktet ikke alene for den rådgivning, realkreditinstitutterne tilbyder låntagerne. De er også underforståede i de budskaber, medierne præsenterer, når der er bevægelser i renten. Men tommelfingerreglerne er utidssvarende. De fokuserer kun på fastforrentede lån og nedkonverteringer på grund af de præferencer, som både rådgivere og låntagere i dag har for at få nedbragt ydelserne på realkreditlån.
Efter at have gennemgået den historiske udvikling i realkreditrådgivningen og afprøvet alternative værktøjer, kan det konstateres, at rådgivningen især kan forbedres på to områder:
-
En ny rådgivning skal medføre, at låntagerne vælger de lån, der passer bedst til deres økonomiske situation, deres forventede lånehorisont samt deres evne og vilje til at påtage sig en finansiel risiko.
-
En ny rådgivning skal medføre større konverteringsgevinster for låntagerne, uden at deres risikoniveau øges.
Den tankegang, der bliver præsenteret i denne rapport, tilbyder en markant forbedring på begge områder.
Ved at sætte fokus på den enkeltes præferencer for betalingsstrømme, hans forventede lånehorisont og hans forhold til risiko kan der findes en mere individuel lånestrategi end den rådgivning, der finder sted i dag.
Derudover er der tale om væsentlige forbedringer for at opnå konverteringsgevinster uden at øge risikoen. I rapporten foreslås et nyt rådgivningsparadigme, der medfører, at låntageren får mere ud af sine konverteringer sammenlignet med at følge tommelfingerreglerne. Det gøres ved at tage udgangspunkt i usikkerheden om fremtiden og systematisk lede efter strategier, der klarer sig godt, uanset hvad fremtiden måtte bringe.
Det viser sig muligt at finde sådanne optimale strategier for fremtidens lånevalg. Men for at finde frem til disse strategier, har det været nødvendigt at introducere helt nye værktøjer inden for realkreditrådgivning. Disse værktøjer består af særlige matematiske modeller. Modellerne spiller en central rolle i denne rapport.
Hvor tommelfingerreglerne resulterer i en skævhed i låntageradfærden, særligt i form af ensidig fokus på nedsættelser i lånets ydelse, finder de nye modelværktøjer frem til konverteringsstrategier, der ikke favoriserer én særlig form for konvertering. Strategierne benytter sig af alle konverteringsformer.
Det nye rådgivningsparadigme kan opsummeres i fem punkter:
-
Risiko - der skal sættes tal på risiko.
-
Låneporteføljer - i stedet for at satse på enkelte lån.
-
Lånehorisonten - og usikkerheden herom.
-
Betalingsstrømme - fremfor en præsentation af forskellige låneprodukter.
-
Forandringsparathed - rådgivningen skal løbende tilpasses nye forhold.
Det er ikke muligt at sætte tal på, hvor store gevinster boligejerne vil kunne opnå i fremtiden ved at følge de nye konverteringsprincipper. Det vil afhænge af den fremtidige udvikling i renten. Men man kan fastslå, at hvis låntagerne havde fulgt de nye principper, havde der været tale om årlige milliardgevinster i hovedparten af den analyserede periode. I den øvrige del af perioden klarer de nye værktøjer og den traditionelle låneadfærd sig stort set lige godt.