Prisen på ejerboliger 1992-2021

Rapporten omhandler den historiske prisudvikling på ejerboliger i Danmark. For hver enkelt ejerbolig vurderes ejendomsværdien i perioden 1992-2021.

I januar 2018 udgav DREAM en undersøgelse af, hvorvidt boligejerne i perioden efter årtusindeskiftet har haft en økonomisk gevinst eller et tab ved at bo i ejerbolig frem for i en lejebolig af tilsvarende kvalitet og beliggenhed. Herunder vurderes størrelsen af boligejernes kapitalgevinst (eller tab), hvilket baseres på en historisk analyse af boligprisudviklingen på 25 pct. af ejerboligerne i Danmark. Undersøgelsen var, ligesom denne, rekvireret og finansieret af Boligøkonomisk Videncenter.

Fælles for DREAMs hidtidige undersøgelser er, at de baseres på geografisk vægtet regression (ofte kaldet GWR). Dette er en moderne beregningstung metode, der via sin geografiske vægtning giver en fin balance mellem lokale og globale egenskaber i beskrivelsen af et system.

I nærværende rapport præsenteres en ny vurdering af prisudviklingen på ejerboliger. I forhold til tidligere undersøgelser foretages en række korrektioner. Dels udvides den betragtede periode, ligesom stikprøvestørrelsen forøges til hele populationen af ejerboliger (100 pct.). Dels anvendes en ny og mere præcis metode til fastsættelse af ejendomsværdier.

Metoden anvendt i nærværende rapport baseres fortsat på, at der udføres en selvstændig vurdering af prisen på hver enkelt ejerbolig. Vurderingen sker ud fra en geografisk vægtning af handlede boliger i naboområdet til den betragtede bolig. Herudfra søger man at bestemme den lokale sammenhæng mellem boligens kvadratmeterpris og en række forklarende karakteristika på boligen.

Tidligere blev lokal lineær regression anvendt til at fastsætte kvadratmeterprisen. Denne regression er nu erstattet af en moderne metode baseret på maskinlæring (eng: machine learning). Herved opnås en mere præcis vurdering af boligprisudviklingen.