Hedging af boligmarkedsrisici ved anvendelse af boligprisindeks

Motivation for opgaven

For husholdninger som ønsker at blive boligejere, er investeringen i boligen typisk den største investering de foretager i deres liv. De fleste førstegangskøbere har ikke opbygget meget egenkapital og må derfor låne størstedelen af anskaffelsessummen. Derudover holder specielt unge typisk ikke andre aktiver end boligen. Med udgangspunkt i finansieringsteorien er det risikabelt at have en høj gearing og ikke optimalt at holde en ikke-diversificeret investering. Det er ikke desto mindre det som de fleste potentielle nye boligkøbere står overfor. Jf. Danmarks Statistik er 56% allerede boligejere i en alder af 30-39 år1. At så mange alligevel bliver boligejere i en relativ ung alder skyldes formentligt, at boligen både skal ses som et forbrugsgode såvel som et investeringsgode. I dag kan de to størrelser ikke separeres, hvis man ønsker at blive boligejer. Alternativet er at være lejer, men det medfører omvendt, at det ikke er muligt at få eksponering i ejerboligmarkedet, hvis dette ønskes. Derfor står de fleste unge i dag overfor et valg om enten at være lejer og slet ikke kunne opnå eksponering i ejerboligmarkedet eller være boligejer og bliver uhørt overeksponeret i boligmarkedet. Det kan undre én, at der endnu ikke findes veletableret metoder til at modvirke disse umiddelbare ikke-optimale finansielle rammer på boligmarkedet. Rammerne på boligmarkedet står i kontrast til rammerne på aktiemarkedet, hvor det i dag er muligt at sprede risiciene ved aktieselskaber på mange tusinder af aktionærer. Til sammenligning kan risikoen på den enkelte bolig i dag stadigvæk kun påtages af den enkelte boligejer. Samtidig lader transaktionsomkostningerne til at være højere for at komme ind og ud af boliger end aktier.

Det virker ikke optimalt, at nye førstegangskøbere typisk skal låne fremmedkapital svarende til 4-20 gange deres egenkapital. Dette skal ses i kombination med, at alle ”æg” typisk lægges i samme kurv. Allerede i 1600-tallet blev vi af Miguel de Cervantes (1547-1616) advaret mod at lægge alle vore æg i samme kurv. Ordsproget bærer så vigtig en pointe, at de fleste i dag kender til det. Ikke desto mindre lader ordsproget endnu ikke til at have påvirket os når det kommer til boligmarkedet.

I 1993 frembragte Case, Shiller & Weiss en ide til, hvordan det kunne gøres muligt for den enkelte boligejer, at reducere sin risiko overfor boligmarkedet. De foreslog et marked for derivater (futures og optioner) baseret på udviklingen i bolig- og ejendomsprisindeks. Ved at tage korte positioner i sådanne derivater kunne boligejere mindske deres eksponering overfor boligmarkedet. Omvendt ville investorer og lejere, som ellers ikke havde simpel adgang til ejerboligmarkedet, kunne opnå indirekte eksponering heri ved at tage de lange positioner i sådanne derivater. Ideen var således at sprede boligmarkedsrisiciene mere optimalt i samfundet. Siden da har der været præsenteret flere alternative metoder, hvormed boligejeren ville kunne mindske sin risiko. Få forsøg har været afprøvet i praksis. Men som Englund påpeger (Smith et al. 2010: s.510), kan der fortsat ikke henvises til et eneste succesfuldt forsøg på at gøre dette muligt for boligejeren i praksis. Og som Smith påpeger, har kun lidt forskning været rettet mod risikoen på boligejerens egenkapital (Smith et al. 2009: s.84).

Problemformulering

På baggrund af motivationen findes det interessant at undersøge de potentielle gevinster for danske boligejere, hvis de havde mulighed for hedging ved anvendelse af boligprisindeks. Herunder haves særligt fokus på yngre boligejere.

For at belyse dette overordnede spørgsmål forsøges en række underspørgsmål besvaret. For det første må risici og graden af risici for danske boligejere identificeres. Dernæst findes det relevant at skabe et overblik over de forskellige alternative metoder som er præsenteret med formålet at give boligejeren adgang til at reducere sin risiko ved ejerskab af bolig. Det findes yderligere interessant at undersøge, hvordan øvrige internationale studier har forsøgt at belyse problemstillingen ved, at boligejere i dag ikke at gode muligheder for at undgå voldsomme positioner i ejerboligen. For at belyse mulighederne for danske boligejere findes det afgørende at belyse problemstillingen med danske data. Det findes væsentligt at slutte af med en diskussion af de umiddelbare problemer og barrierer mod at etablere sådanne omtalte muligheder for boligejeren. En sådan diskussion vil forhåbentligt give en mere realistisk indsigt i problemerne ved at etablere sådanne muligheder og en indsigt i, hvordan de fremtidige udsigter for sådanne muligheder er.