Hvad koster det at låne?

Var ”de gode gamle dage ”virkelig gode?

De fleste eventyr starter med ”Der var engang …”. Det gør denne fortælling også. Der var engang, hvor vi i Danmark rask væk byggede parcelhuse. Det blev stimuleret af de store årgange og af en stigende velstand, hvor mange skiftede storbyens 2-værelses lejlighed ud med et typehus ude i forstæderne. Dengang i 1960’erne og starten af 1970’erne var renten højere end i dag. Den høje rente gjorde imidlertid ikke så ondt, for renterne kunne trækkes fra ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Man havde et rentefradrag i modsætning til i dag, hvor renteudgifter indgår i opgørelsen af kapitalindkomst og har samme skatteværdi som den relativt lave kapitalindkomstskattesats.

De gode tider med rentefradraget betød, at en del af renterne havde en skatteværdi svarende til den høje marginalskat. Ud over denne store hjælp, så fik parcelhusejerne også en håndsrækning ved opførelsen af typehuset, fordi der var momsrefusion på nybyggeri.

På trods af den gode hjælp, man fik blandt andet gennem skattesystemet, så var de første år alligevel svære, som følge af renten. Afdragsfrie lån fandtes selvfølgelig ikke. Det var mange penge, der skulle afleveres, når terminen kom. Ikke alle havde råd til rødvin og store bøffer, og populært talte man om ”vandgrødseffekten”. Det gjaldt om at spænde livremmen ind i starten. Men inflationen og de årlige lønstigninger var høje, mens renten var fast. Kunne man klare skærene i de første år, så blev der hurtigt mere og mere luft i budgettet. I midten af 1960’erne og frem til oliekrisen i 1973 svingede den årlige inflation mellem 5 – 8%, med enkelte år med lidt lavere takt. Oveni inflationen kom reallønsfremgangen, og den gennemsnitlige timefortjeneste for samtlige arbejdere steg fra 1961 til 1971 fra 682 øre til 1930 øre. Det er en stigning på 183% (Kilde: Statistiks Tiårsoversigt, 1972).

Renten på lange fastforrentede realkreditobligationer steg gradvist med mindre udsving fra cirka 5% til 10% fra 1950 og frem til slutningen af 1960’erne, hvorefter den pludselig top et hop (Se Kim Abildgren ”Et historisk perspektiv på renteudviklingen i Danmark 1875-2003”, Working paper 24/2005, Nationalbanken).

Samtidig steg husets værdi i de fleste år, og det steg ikke kun med inflationen, men med en pæn procentstigning oveni. Ind i mellem kunne der imidlertid også komme kriseår som 1968. Var man uheldig, og for eksempel måtte igennem en skilsmisse og salg af huset, så kom der et element af lottospil ind over boligmarkedet, der fik både tabere og vindere.

Den rente, forbrugeren oplever, kan forstås som summen af en real rente og et inflationselement. Trækker man inflationen fra renten, så får man realrenten efter skat (I praksis trækker man ikke inflationen fra, men opgør det en anelse mere spidsfindigt). Opgør man renten efter fradrag af dens skatteværdi og korrigerer for inflation, så får man realrenten efter skat. Man kan opfatte dette som en reel låneomkostning for låntager, men ikke som prisen for at låne. Når realrenten efter skat er negativ, så er låneomkostningen altså negativ, alt andet lige.

De forskellige rentebegreber har tidligere været meget vigtige, da vi førhen havde et samfund med væsentlig inflation og en højere skatteværdi af renteudgifterne. Mens vi i dag blot taler om ”renten”, så gjorde økonomer tidligere et stort nummer ud af de forskellige rentebegreber. Det gjaldt for eksempelvis boligøkonomer og de økonomiske vismænd, der eksempelvis i deres rapport fra efteråret 1981 dedikerede et helt kapitel til emnet. Se grafik.

Vismændene konkluderede, at mens den effektive rente var steget støt siden 1950, så havde realrenten efter skat været negativ frem til midten af 1970, hvorefter en kraftig rentestigning kombineret med et mindre fald i inflationstakten trak realrenten efter skat op. De anså det som et problem, at der med stigende inflation var blevet et stort inflationselement i renten, og at dette element også var fradragsberettiget/ skattepligtigt. Nok så slemt var det, at inflationen svingede en hel del i de år – blandt andet på grund af oliekrisen – og den inflation, der burde indgå i opgørelsen af realrenten efter skat for låntager, var den forventede fremtidige inflation. Denne inflation var meget svær at opgøre. Låntager kunne derfor reelt ikke kende sin realrente efter skat forud for optagelsen af lånet, men først efterfølgende.

Man talte derfor om begrebet debitorgevinst. Det var den gevinst, som en låntager fik, fordi inflationen pludselig steg uventet, mens den inflation, der var indregnet i hans faste rente, var lavere. Dette forhold med uventede stigninger i inflationen blev et vigtigt tema også i boligøkonomien. Således måtte en ung boligøkonomistuderende på Københavns Universitet hos den navnkundige lektor Jens Lunde i 1979 skrive en økonomisk øvelse om det vigtige emne debitorgevinster. Det var undertegnede.

Jeg kunne blandt andet støtte mig til Statens Byggeforskningsinstitut, SBi, der dengang arbejdede en hel del med boligøkonomi, og som i 1978 havde udgivet publikationen ”Boligfinansieringsproblemer i samfundsøkonomisk belysning”. Heri formastede forskerne sig til at tale om parcelhusfordelen, som skulle bestå dels i kapitalgevinster, og dels i debitorgevinsten. Et politisk farligt emne i de dage, hvor Erhard Jacobsen for alvor havde magt. Også SBi svælgede i beregninger af realrenten efter skat. De anskuede det som et problem for styringen af byggeriet via renten, at ejerboligsektoren ikke oplevede effekten af en rentestigning, fordi inflation og rentefradrag holdt realrenten efter skat negativ.

Den i denne artikel viste figur illustrerer udviklingen i rente, realrente og realrente efter skat i nyere tid for perioden fra 1985 til i dag. Renten er enhedsprioritet hentet fra www.statistikbanken. dk, tabel MPK3. Inflationen er forbrugerprisindekset hentet fra samme kilde, tabel PRIS113. Skatteværdien er også hentet fra Statistikbanken. Det er tabel INDKFRF1, og viser skatteværdien for personer med renteudgifter over 10.000 kr. Familietypen er ”Alle”, og indkomstgruppen er ”Alle kvartiler”. Denne statistik er unik. Den er opstillet på basis af data for hver enkelt families forhold i det pågældende år som led i et projekt mellem BVC og Danmarks Statistik, finansieret af Realdania. Datamaterialet kan vises på mange måder. I 1986 – året før vi fjernede rentefradraget og gik over til beskatning af kapitalindkomst - havde låntagerne en maksimal skatteværdi af rentefradraget på ikke mindre end 73,5%. Der er altså tale om såkaldte mikrodata, hvor grundlaget er oplysninger for hver eneste familie.

Figuren viser et gevaldigt rentefald, der set i det lange tidsperspektiv stort set har været støt om end med ”bump på vejen” som i efteråret 2008. Korrigerer man for rentefradraget og ser på renten efter skat, så har der også været et pænt rentefald, men dog nu langt mere afdæmpet. Går man videre og korrigerer for inflationen, så bliver realrenten efter skat negativ både i starten og slutningen af perioden. Her er vi tilbage til de økonomiske vismænds beregninger fra 1981, hvor de måtte konkludere, at realrenten efter skat havde været negativ i lange perioder. Opfatter man omkostningen ved at låne som realrenten efter skat, så er vi altså ikke i en historisk unik situation med lav rente i dag, men tilbage til situationen i 1960’erne og 1970’erne.

Helt så enkelt er det dog ikke.

Da førstegangskøberne forsvandt

Tilbage til økonomistudiet og studenterjobbet i 1970’erne. Som håbefuld student startede jeg i Entreprenørforeningen i 1979. Det var naturligt at tale med sekretæren for Typehussektionen, en sektion som i høj grad oplevede konsekvenserne af udsving i konjunkturer, skatteforhold og boligøkonomi. Dengang var det normalt, at man som førstegangskøber på ejerboligmarkedet købte et typehus. Efter købet fulgte et par svære år med den før beskrevne ”vandgrødseffekt”. Havde man været på boligmarkedet i flere år og opnået en vis kapitalgevinst, så kunne man købe et dyrere hus, der måske lå mere centralt. For unge førstegangskøbere var typehuset imidlertid det oplagte valg, og de gik som varmt bagerbrød.

Imidlertid blev samfundsøkonomien på ny ramt af krise. Det var den II oliekrise, økonomisk afmatning, inflation og stagnation, og et nyt begreb dukkede op: ”Stagflation”. I 1980 nåede inflationen op på 12,3%. I 1981 blev den 11,7%. Nu gik boligrenten op. I 1975 havde den lange realkreditrente været 13,5%. I 1979 nåede den 17,6%. I 1980 blev den det dengang uhørte 19,8%, og i 1981 20,1%. Det kulminerede i 1982 med 21,2%. (Kilde: Kim Abildgren) Statsobligationerne lå endog en anelse højere i rente, ikke just nogen tillidserklæring til den første politik.

Nu var det én ting, at realrenten efter skat i de år lå på 0 eller ligefrem var negativ, noget helt andet hvordan effekten af den høje rente blev for boligkøberne. En rente på 20% er en voldsom likviditetsbelastning her-og-nu. Som boligkøber blev ens forhandlingssituation i banken heller ikke bedre af, at der var krise og stigende arbejdsløshed. Konsekvensen blev, at førstegangskøberne forsvandt på typehusmarkedet. Det blev kastet ud i krise, og nybyggeriet styrtdykkede. Typehusfirmaerne gik konkurs på stribe. Parcelhusbyggeriet crashede. Påbegyndelserne faldt fra 21.000 i 1978 til 2.600 i 1982.

Da inflationen for alvor løb løbsk i starten af 1980’erne, var det et udtryk for, at hele den økonomiske politik var i uføre. Konkurrenceevnen var svækket, kronen faldt, udlandsgælden steg. Godt nok fik parcelhusejeren en debitorgevinst, men samfundsøkonomien var ved at blive sendt til fuld tælling.

Den historie viser, at når man skal forklare udviklingen på boligmarkedet på kort sigt, så er udtrykket realrente efter skat måske lige lovlig teoretisk. Det er vigtigt at forstå likviditetsbarriererne, den usikkerhed der er knyttet til udvikling i fremtidig inflation og nu om dage til den variable (korte) rente, og selvfølgelig den generelle samfundsøkonomiske kontekst.

Lån billigt og få lov at købe dyrt

Hvor fokus før var inflation og skatteværdi af renter, er den i senere år skiftet til størrelsen af bidraget, og til om man rammes af den makroprudentielle regulering - det vil sige stramningen i lånevilkårene der skal sikre finansiel stabilitet.

Et rentefald er herligt for den boligejer, der allerede har købt, og som nu kan konvertere sine lån og opnå en besparelse i det årlige budget. Ydermere kan et væsentligt rentefald alt andet lige stimulere boligpriserne.

For boligkøberne er situationen en anden. Nok falder renten for boligkøberen, men til gengæld stiger boligpriserne stimuleret af rentefaldet. Derfor kan boligkøberen låne billigere og billigere, men han er nødsaget til at låne mere og mere. På længere sigt kan de stigende boligpriser øge nybyggeriet af boliger, og køberen kan gøre sig forhåbninger om, at boligprisen derved bringes ned igen. Den sammenhæng er dog meget langvarig. Tror man på samfundsøkonomiske modeller som ADAM, så vil der gå rigtig lang tid, før effekten af øget nybyggeri viser sig i form af faldende priser, og i mellemtiden er den vordende boligkøber blevet gråhåret.

For den almindelige huskøber udenfor de dyreste områder i storbyerne er der imidlertid håb. Nok er priserne gået op, men omfanget af rentefaldet tilsammen med en begrænset, men støt stigning i indkomsterne, har gjort det billigere at købe hus (ikke lejlighed). Det viser beregninger fra Boligøkonomisk Videncenter på den såkaldte Boligbyrdemodel (BOB).

Og hvem ved? Nu har man chancen for at få et 30-årigt lån med fast lav rente. Skulle inflationen komme tilbage ad åre, så kan begrebet fra 1970’erne, debitorgevinsten, måske på ny blive parcelhusejernes ven. 

Denne artikel er skrevet af Curt Liliegreen, direktør ved Boligøkonomisk Videncenter, og er trykt i ”Mit Hus”, 43. årgang, nr. 4 – vinter 2019. Bladet udgives af Parcelhusejernes Landsforening.