Gentrificering stimulerer boligpriser i Hovedstaden

De kraftige boligprisstigninger, som vi oplevede i 2004- 2006, og nu igen ser i København og Aarhus er forunderlige, når man konstaterer, at antallet af potentielle førstegangskøbere ikke er steget. Det danske folketal stiger godt nok i disse år, men meget af stigningen skyldes nettoindvandring, og mange indvandrere søger mod den almene sektor.

Ser man alene på antallet af 20-44-årige med dansk oprindelse (en aldersklasse med potentielle førstegangskøbere på ejerboligmarkedet), så er antallet dykket markant fra knap 1,9 millioner i 1986 til 1,5 millioner i 2016. Alene siden 2005 er tallet gået ned med 168.000. Det er effekten af de meget små årgange i starten af 1980erne. Hvordan kan der være færre mulige førstegangskøbere og en voldsom stigning i efterspørgslen efter ejerboliger? Er det ikke et paradoks?

Forklaringen ligger i forskydningerne i befolkningens uddannelse, beskæftigelse og lokalisering. Disse forhold er nok så vigtige som de økonomiske faktorer som rente og boligskat, når det gælder boligmarkedets udvikling på lidt længere sigt. Det område, hvor boligpriserne især er steget, er Københavns kommune.

Ser vi på alle 25-44 årige københavnere uanset etnisk oprindelse med en højere uddannelse, så er deres antal steget voldsomt. For uddannelsesgrupperne mellemlang videregående uddannelse, bachelor, lang videregående uddannelse og ph.d./forskeruddannelse, så var der i 1991 35.600. Det tal var i 2016 115.600. Det kan nærmest kaldes en eksplosion i københavnernes uddannelse. Man kan også se det udtryk for den gentrificering, der har fundet sted og fortsætter i København – den proces, at nye borgere med højere uddannelse og indkomst flytter ind og fortrænger de tidligere beboere.

Kan det påvirke ejerboligmarkedet så dramatisk? Svaret er i høj grad, da det københavnske boligmarked ikke just kan kaldes for et ejerboligmarked. Det er en relativt lille andel af de 292.000 beboede københavnske boliger, der er ejerboliger. Der er cirka 48.000 ejerlejligheder, der er privatejede. Læg hertil knap 14.000 enfamiliehuse og 4.400 rækkehuse. Man skal ikke lade sig narre af, at antallet af ejerlejligheder alt i alt er højere end de 48.000, for en del almene boliger (knap 12.000) står registreret som ejerlejligheder i statistikken.

Med godt 66.000 ejerboliger kan en kraftig vækst i antallet af mere købedygtige københavnere presse priserne op. Dette er ikke udtryk for nogen boligboble, således som også Nykredit for nylig har været ude at understrege. Det er udtryk for, at der er opstået ubalance mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet som følge af den overordnede forandring i vor befolkning i de senere år. En sådan grundlæggende ubalance slipper man ikke af med igen sådan uden videre. Der vil være pres på boligmarkedet i Hovedstaden i flere år fremad. ​

Antal indbyggere med bachelorgrad, mellemlang videregående udddannelse, lang videregående uddannelse eller ph.d./forskeruddannelse

Kilde: Danmarks Statistik​​