Er realkreditsystemet solidarisk eller antikveret?

​​Samme bidragssats for alle

På det seneste har vi set, at realkreditinstitutterne har måttet forhøje bidragssatserne som følge af øgede krav til kapitalisering, men også som følge af tab i andelssektoren og på kunder i yderområderne. I Danmark betaler vi samme bidragssats, uanset om vi har bankdirektør eller rengøringsassistent stående på visitkortet. Vi betaler samme bidragssats, uanset om vi bor i Nakskov eller Rungsted. Den unge førstegangskøber betaler samme bidragssats som den realkreditkunde, der over 25 år har dokumenteret, at han/hun overholder alle forpligtelser. Det vil for nogen fremstå som en smuk og solidarisk model, mens andre vil opfatte det som uretfærdigt, at man som boligejer i Nordsjælland skal dække tab i Vestsjælland. Retfærdighed kan altid diskuteres, men nok så vigtigt er det, om systemets solidariske natur nu giver det en Akilleshæl i forhold til konkurrence fra andre parter. For hvis man som bank målretter sine låneprodukter til den mest attraktive del af boligejerne, så kan man som noget nyt og uhørt måske tilbyde dem et billigere låneprodukt end realkreditten.

Bidragssatsen er lidt som en forsikringspræmie i forhold til risikoen for tab. Hvis alle betaler den samme præmie, så skal man som forsikringsvirksomhed være godt dum, såfremt man beredvilligt forsikrer højrisikogrupper og lavrisikogrupper med samme ildhu. I en sådan situation er det naturligt, hvis man er tilbageholdende med at tage nye kunder ind fra højrisikogrupperne. Selvom realkreditten benægter, at de holder igen i yderområderne, så kunne man mistænke, at det er lidt det samme, som nu sker med låneaktiviteten i disse områder. Fordi prisen på lån – bidraget – er kunstigt lav i disse områder, så driver konkurrencen institutterne til at tilpasse dér, hvor de kan: På långivningen.

Øget långivning mod forhøjet bidrag?

Spørgsmålet er, om der ikke kunne ske en forøgelse af långivningen i yderområderne, hvis blot institutterne kunne operere med et forhøjet bidrag.

Forskellen mellem by og land vokser på boligmarkedet. Denne forskel giver sig udslag i lavere boligpriser i yderområderne, men den lavere boligpris fjerner ikke risikoen for den finansielle sektor. Der er fare for, at disse områder går yderligere tilbage. I stedet for at opretholde en facade, hvor man fra finanssektoren afviser, at der er problemer i disse områder, kunne man mere åbent erkende, at sådanne problemer består, og at man derfor må operere med en risikopræmie i form af et forhøjet bidrag. Alternativt kan låntagerne gå til portalen UdenomBanken og få finansiering, men det vil så være til en forhøjet rente.

Dette er kontroversielle spørgsmål at formulere. De rører ved noget følsomt, en del af arvesølvet på det danske boligmarked. Realkreditten har sin oprindelse i foreningerne, og der er et element af forening og andelstanke i den solidariske fastsættelse af bidraget. Det er givetvis også derfor, at den seneste tids bidragsforhøjelser er blevet mødt med så stærke følelser.

Fordi et emne er følsomt, så er det ikke en grund til at afholde sig fra at debattere det. Hvordan ville et lånesystem med mere differentieret udlån se ud? Det er værd at debattere, for måske vil vi også blive mere tilfredse med vort system, når vi ser, hvordan alternativet kunne se ud.

Realkredit i udlandet

Det danske realkreditsystem er unikt. Så unikt at man i stedet for at bruge vor hjemlige betegnelse ”realkredit” om udenlandske systemer burde kalde dem ”huslånsystemer” eller ”boligfinansiering” for at undgå enhver sammenblanding.

Mens det danske system i bund og grund er solidarisk, så gør det stik modsatte sig gældende mange andre steder. Her er systemerne i stedet udformet så de på en sofistikeret måde søger at tage højde for individuelle forskelle i risiko/kreditværdighed mellem huse og låntagere. I Danmark kender vi til forskelle i bidragssatser alt efter lånetype, såsom fastforrentet kontra variabelt forrentet lån, forskelle efter lånets løbetid og til forskelle alt efter belåningsgrad. Belåningsgraden er lånet i forhold til ejendommens værdi. For realkredit må den maksimalt være 80% i Danmark. I udlandet kendes grænsen som udtrykket LTV = Loan to value. I Danmark er bidragssatsen fastsat efter hvor yder-ligt lånet ligger, altså efter hvor høj LTV er. Tilsvarende finder man i udlandet, men her stopper dif-ferentieringen ikke.

Tager man USA som eksempel, så er rente og bidragssats forenklet fastsat som:

Basisrente + individuelt rentetillæg + differentieret bidragssats + forsikringspræmie

Basisrente og tillæg

Basisrenten er den rente, som man ofte vil se institutterne skilte med på deres hjemmeside. Det er dog ikke den samme rente, som låntager får, for der er et tillæg kendt som forkortelsen LLPA, Loan-level Price Adjustment. Det er et éngangsbeløb, der er et procentbeløb af den samlede lånesum. LLPA ligger mellem 0 og 3,75%. Dette beløb kan betales ved låneoprettelsen, men det kan også blive fordelt ud over betalingen og blive lagt oveni renten. LLPA skal tage højde for, at institutterne påtager sig en større risiko ved visse typer af låneengagementer. LLPA beregnes ud fra LTV raten, men det er vel og mærke den samlede LTV inklusiv restfinansiering. Samtidig er den differentieret ud fra boligejerens kreditscore. Denne kreditscore udtrykker hans kreditværdighed og betalingshistorik og beregnes af særskilte virksomheder, som sælger data. Beregningen følger en metodik sat op af FICO, og omtales som en forbrugers ”FICO score”.

En gennemsnitsforbruger med en kreditscore på 710 og 80% belåning af huset skal erlægge 1% i LLPA. Er kreditscore noget lavere, 675, så skal der lægges 2,75%. Kommer man ned omkring 620 points, vil man normalt ikke kunne godkendes som køber.

Differentieret bidragssats

Den differentierede bidragssats er kendt som en G-fee, guarantee fee. Den varierer også med LTV og kreditscore. En typisk bidragssats er 0,60%.

Forsikringspræmie

Forsikringspræmien er det punkt, hvor forskellen mellem Danmark og udlandet for alvor træder frem. Forsikring af realkredit er ikke så udbredt i Europa, men det kendes dog fra blandt andet England og Polen. Udenfor Europa er det udbredt som et mere generelt krav, og ses i USA, Canada, Australien, Singapore og Israel for at nævne nogen af de mere kendte boligmarkeder.

Forsikringen er et krav i USA, såfremt man ikke har en udbetaling på mindst 20%. Forsikringen er kendt som BPMI, Borrower Paid Mortgage Insurance. Forsikringspræmien kan variere fra beskedne 0,18% til 2,25%, og dette er en årlig præmie, og således ikke noget éngangsbeløb, sådan som LLPA principielt er.

Hvis man har en kreditscore i top, det vil sige over 760 points, og hvis man har en belåningsgrad på maksimalt 85%, så er præmien 0,18%. Det er en månedlig præmie på 45 USD eller knap 300 kr.

Hvis man har en mere gennemsnitlig kreditscore med 710, og en belåning på 90%, så er præmien på 0,60%. Men med en noget lavere kreditscore på 675 og en belåning på 95% bliver præmien 1%. I et hus til 300.000 USD bliver præmien således 250 USD om måneden, eller 1.650 kr. månedligt.

Forskel måske ikke så stor

Det fremgår, at forskellen i den med top kreditscore og en rimelig opsparing på den ene side, og på den anden side en kunde med lav udbetaling og moderat kreditscore kan løbe op i cirka to procentpoint af lånemassen som følge af forskelle i både forsikring, LLPA og bidragssats. Det kan med første øjekast for en dansker virke helt eksorbitant, men når man tænker nærmere herover, så er det ikke så ringe endda. Forskellen i ydelse på banklån i Danmark mellem kunder løber hurtigt op i betydeligt mere, og alene ved at shoppe rundt i institutter kan man opleve store forskelle. Forskellen mellem et realkreditlån og et lån formidlet af Udenom- Banken kan også løbe op i mere.

Der er således nogle tilsyneladende fordele i et mere differentieret lånesystem, i det mindste når man ser på de to yderpunkter i form af de mest velhavende boligejere i vækstområderne og så de trængte boligmarkeder i yderområderne.

Skræmmebillede eller reelt alternativ

Den amerikanske model skulle principielt tage højde for individuelle forskelle i risiko og sikre institutterne mod tab, samtidig med at den derved skulle muliggøre lån til en bred skare af forbrugere.

Hvordan er det så gået i virkelighedens verden? Som alle ved efter subprimekrisen har den amerikanske kreditpraksis udartet til en decideret katastrofe. Modellen har sikret boligfinansiering til mange, og den amerikanske ejerboligandel er høj internationalt set, men den har også givet boligfinansiering til personer, der aldrig skulle have haft en ejerbolig. Hvad er nytten af et sofistikeret kreditscore system, hvis det bliver sat ud af spil af kreditvirksomhedernes kamp om markedsandele?

Et andet forhold er, at systemet i praksis ikke fungerer så godt i yderområder, at det kan overflødiggøre statsstøttede låneprogrammer.

Der er i USA særligt garanterede lån til boligfinansiering i landdistrikterne, de såkaldte USDA lån (Helt præcist USDA Rural Development Guaranteed Housing Loan Program) USDA står for United States Department of Agriculture). Herunder ligger også direkte lån til lavindkomstfamilier, defineret som maksimalt 80% af områdets medianindkomst. Det er kendt som ”Section 502” lån.

I økonomi er der nogle gange afstand mellem systemernes teoretiske og praktiske performance. Det gør man klogt i at huske, når man debatterer boligforhold.

Selv om det danske realkreditsystem har problemer, så er det problemer ude i ”hjørnerne” af systemet. Det er stadigvæk et system, som for den store masse af kunder har formået at skaffe meget billige lån, givet kunderne enestående konverteringsmuligheder, opererer med stor gennemsigtighed og dets obligationer har derfor internationalt været guldrandede investeringsobjekter i turbulente tidsrum. Det kan måske tilpasses og moderniseres, men det er værd at holde fast i dets grundlæggende idéer.

Denne artikel er skrevet af sekretariatschef ved Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen, og bragt i Mit Hus, Parcelhusejernes Landsforenings medlemsblad.​​​​