Boligejere på støtten

Boligejerne i Danmark nyder godt af et realkreditsystem, der sikrer nogle af de billigste boliglån i international sammenhæng, og samtidig er der et solidaritetsprincip i realkreditsystemet, så direktøren i Hørsholm og kassedamen i Tønder betaler samme rente og bidragssats. Det er bestemt ikke en selvfølge i alle lande.

Det er nok på grund af det unikke danske realkreditsystem og vore almene boliger af høj kvalitet, at vi i Danmark ikke har særlige støtteordninger til de svage grupper, der ønsker at komme ind på ejerboligmarkedet.

Danmark har dog tidligere støttet boligejere direkte, om end det er længe siden. Det skete i perioden 1938-1958 med favorable statslige lån. Senere havde vi også momsfritagelse ved boligbyggeri, men det stoppede i starten af 1970’erne.

I udlandet har man imidlertid opereret med særlige støtteordninger målrettet førstegangskøbere, lavindkomstfamilier og børnerige familier, og flere steder består sådanne ordninger i dag. Det er ikke socialistiske regeringer, der har gennemført denne støtte.

I sagens natur hviler ordningerne på en ideologi om, at ejerboligen bør prioriteres højt, så det er ikke ræverøde ordninger, de er ofte gennemført ud fra en konservativ ideologi. Man kunne kalde dem ræveblå, for jo, ræve kan også være blå (sommerpels for en polarræv, der lever ved kysterne. De er nu ikke så blå, at det gør noget).

Disse støtteordninger er interessante, fordi mange lande – herunder alle EU-lande – samtidig indfører en ny form for regulering, den ”makroprudentielle regulering”. Det er en stramning i kreditvilkårene, der skal gøre boligmarkedet, boligejerne og den finansielle sektor mere robuste overfor fremtidige kriser på boligmarkedet. Den makroprudentielle regulering består i krav til udbetaling, begrænsning i låntyper og krav til indkomstens størrelse i forhold til gælden. Det er alt sammen krav, der kan ramme førstegangskøbere og lavindkomstfamilier. I en vis forstand er de to former for regulering, støtteordningerne og den makroprudentielle regulering, altså stikmodsat rettede.

Hvis man støtter boligkøbere over en bred kam, så vil støtten stimulere den samlede boligefterspørgsel og løfte boligpriserne. Hvis man støtter førstegangskøberne, fordi boligpriserne er blevet for høje, så vil man altså paradoksalt nok presse boligpriserne endnu højere op. Derfor skal den slags støtteordninger være målrettet de grupper, der har mest behov herfor med kirurgisk præcision og omfatte færrest muligt. Alternativt kan man søge at stimulere til et øget udbud af nye boliger. Dette sidste har da også været formålet med støtten i flere lande, f.eks. i Tyskland og New Zealand.

Tyskland

Tyskland opererede i perioden fra 1996 til og med 2005 med en tilskudsordning for boligkøbere kaldet Eigenheimzulage. Tidligere blev der givet støtte i form af et skattemæssigt fradrag. Ordningen var målrettet førstegangskøbere. 2005 var sidste år, hvor der kunne meddeles støtte, men efter støttetilsagn fortsatte støtten i 8 år. Denne ordning udviklede sig til en de dyreste subsidier i Tyskland. Den gav boligejere et direkte tilskud, der blev forhøjet i tilfælde af børn i familien. Familier med høje indkomster kunne ikke få støtte, men grænsen var for et par med to børn på 200.000 euro. Tilskuddet for en sådan børnefamilie lå på 4.090 euro, knap 30.500 kr. i tilfælde af nybyggeri. Støtten ved køb af eksisterende bolig var lavere.

Man stoppede ordningen, fordi man følte, at man havde fået en tilstrækkelig boligforsyning. Samtidig var ordningen blevet meget omkostningskrævende for staten.

I 2018 genindførtes ordningen, nu kaldet Baukindergeld. Familier kan nu gennem 10 år få en statslig støtte på 1.200 euro pr. barn. Formålet var angiveligt at øge nybyggeriet, men ordningen er især blevet anvendt til at købe eksisterende boliger.

I Bayern genindførte man Eigenheimzulage i form af et éngangsbeløb på 10.000 euro plus et årligt tillæg til den statslige Baukindergeld på 300 euro i 10 år. Tilsammen kan en familie med 2 børn i Bayern modtage 40.000 euro, svarende til knap 300.000 kr. over 10 år.

Ordningen medførte en sag med EU-kommissionen, som fandt det kritisabelt at ordningen kun vedrørte tyske statsborgeres køb af fast ejendom i Tyskland, og hvor borgeren samtidig var ubegrænset skattepligtig i Tyskland.

Den særlige støtte til børnefamilier er logisk i Tyskland, der har en aldrende befolkning, og hvor befolkningstilvæksten er afhængig af indvandring. Lige siden 1972 har Tyskland haft et negativt fødselsoverskud, noget vi i Danmark kun har oplevet fra 1981-88.

Man kan læse mere om ordningen i Bayern på hjemmesiden herfor, se https://www.eigenheimzulage.bayern.de/

Finland

I Finland opererer man med en såkaldt BSP-konto, en Bostadssparpremiekonto. Her kan unge mellem 15 og 39 år spare op til den første bolig, hvor der er et krav om 10% udbetaling. Når de 10% er sparet op, kan man låne de resterende 90% af boligens værdi i banken i form af såkaldt BSP-lån. En så høj belåning forudsætteren statslig garanti, som dækker belåningen fra 70% til 90% af boligens værdi for førstegangskøbere. Er man ikke førstegangskøber, går den statslige garanti op til 85%.

Kontoen giver en rente op 1%. Når man har nået målet for opsparingen, tillægges en ekstrarente, der også er skattefri.

Belåningen kan finde sted i form af et rentestøttet lån, et BSP-räntestödslån. Der er grænser for, hvor stort dette kan være, og lån ud over denne grænse kommer i form af et BSP-tillägslån. Den statslige garanti er gratis for den del af belåningen, der er räntestödslån. Løbetiden er maksimalt 25 år.

BSP-räntestödslån er støttet på den måde, at staten betaler 70% af en rentestigning ud over 3,8%. Denne støtte gælder i 10 år. Såfremt man ikke har et BSP-lån, må man selv tilkøbe et renteloft.

https://www.valtiokonttori.fi/sv/tjanster/finansierings-och-lanetjanster/

Norge

Norge har i modsætning til eksempelvis Danmark og Sverige satset aktivt på ejerboliger i boligforsyningen fremfor socialt boligbyggeri. Dette er sket gennem Husbanken, der har finansieret halvdelen af alle de norske boliger, der er opført siden II Verdenskrig. Hvor almene boliger i Danmark og Sverige udgør cirka 20% af boligforsyningen, så er andelen i Norge kun 4%.

I de senere år har man ændret Husbankens formål og målrettet den de svagere grupper på boligmarkedet. Hvis man kan få boligfinansiering i en almindelig bank, så har man ikke adgang til lån i Husbanken.

Blandt Husbankens låntyper er Startlån til private. Dette lån gives til førstegangskøbere eller personer, som er i en kritisk livsfase og har brug for at starte i en ny bolig. Der kan lånes op til 100% af boligens værdi, og der opereres med en lavere rente end banksektoren. Der er krav til tilbagebetalingsevnen. Hvis den boligsøgende ikke kan få et tilstrækkeligt stort Startlån til at sikre egen bolig, har den enkelte kommunemulighed for at gå ind og give et supplerende tilskud.

Man kan læse mere om Husbanken og dens lån på bankens hjemmeside, se https://www.husbanken.no/

USA

USA’s lånesystem er meget markedsorienteret. Det lægger pres på svage grupper, men der eksisterer et virvar af forskellige støtteordninger, der til dels kan kompensere herfor.

FHA, Federal Housing Administration, forsikrer boligejernes lån mod et gebyr. Forsikringen begrænser tab på långivningen og stimulerer derved til øget udlån. FHA har i øjeblikket en portefølje på 8 millioner lån på amerikanske enfamiliehuse, som man forsikrer. Gebyret er på 1,75% af lånesummen som éngangsbetaling og et årligt gebyr på 0,8-1,05% indtil belåningsgraden er faldet. Da ordningen er selvfinansierende, kan man sætte spørgsmålstegnved, hvor stor en grad af statslig støtte der ligger heri.

I USA taler man om et ”FHA-lån”, når man opnår et lån fra en udlåner, der er godkendt af FHA. Lånet forsikres af FHA, og det gives på favorable vilkår, især hvad angår udbetaling. Såfremt man har en personlig kreditværdigheds-score (FICO score) på over 580 points, så kan man nøjes med 3,5% i udbetaling. Ligger man på en lavere score, er udbetalingen på 10%. FHA-lån bruges derfor meget af førstegangskøbere.

Fannie Mae – der ejes af den amerikanske stat – har programmet HomeReady, hvor lavindkomstfamilier kan få boligfinansiering med blot 3% udbetaling. De 3% kan dækkes af gaver eller lån, og de behøver således ikke at komme fra husstandens egen opsparing. Der er knyttet en rækkekrav til programmet, blandt andet skal deltagerne gennemføre et kursus i at være boligkøber.

I landdistrikterne kan man få lån fra USDA – US Department of Agriculture, altså Landbrugsministeriet– hvor der ikke er krav til udbetaling overhovedet. Mindrebemidlede husstande med en indkomst mellem 50 og 80% af lokalområdets medianindkomst kan få såkaldte ”direkte lån” fra regeringen.

Hertil kommer lån til specifikke persongrupper som veteraner (VA Home loans) eller personale fra sundhedssektoren som sygeplejersker og ambulancereddere samt lærere (Good Neighbor NextDoor). Lån til veteraner er finansieret af the US Department of Veteran Affairs. Good neighbor-programmet er sponsoreret af HUD, the United States Department of Housing and Rural Development. Det administreres af FHA.

Hertil kommer, at der eksisterer en lang række særlige støtteordninger i de enkelte delstater. Det er vanskeligt at få overblik over de mange forskelligartede programmer i USA, men HUD’s hjemmeside givet et godt indblik i de større ordninger, se https://www.hud.gov/i_want_to/buy_a_home

New Zealand

New Zealand har en stærk tradition for boligejerskab, på samme måde som for eksempel USA, Norge, Singapore og Australien. Da urbaniseringen med fokus på især Auckland har skabt et boligbyrdeproblem, har regeringen udviklet et støtteprogram kaldet ”Kiwibuild”. Dette program er målrettet førstegangskøbere.

Kiwibuild giver ikke støtte direkte til boligkøberne, men forsøger i stedet at stimulere nybyggeriet af ejerboliger, der er til at betale.

Programmet forsøger at skaffe byggegrunde ved at anvende statslig ejet jord og købe tilliggende jord. Man forsøger også at lette developernes arbejde ved at udstede garantier, såsom en garanti for køb af en vis andel af projekternes boliger til en garanteret mindstepris. Dette gør det lettere for ejendomsudviklerne at få lånefinansieret deres projekter.

New Zealand har haft et problem med manglende byggegrunde i byområderne samt lav produktivitet og meget høje omkostninger i byggesektoren, blandt andet fordi man har mistet faglært arbejdskraft, der søger arbejde i Australien. Man kan læse om programmet på dets hjemmeside, se https://www.kiwibuild.govt.nz/

Singapore

Singapores boligmarked er en klassiker indenfor boligøkonomi og er ofte analyseret og fremholdt som eksempel.

Modellen er ganske unik i og med at staten står som udvikler af boliger via selskabet Housing and Development Board (HDB), men 90% af disse boliger er vel og mærke ejerboliger. HDB har opført over en million boliger i den lille østat. Boligerne kan finansieres via opsparingen på den lovpligtige pensionsopsparing (Central Provident Fund, CPF), og denne kan suppleres med et lån fra HDB. Dette lån – til fordelagtige vilkår – gives til familier under en vis indkomstgrænse. Lånet forudsætter en detaljeret granskning af låntagerens betalingsevne i forhold til den bolig, han/hun måtte efterspørge.

Der er særlige støtteordninger målrettet førstegangskøbere. Disse kan enten købe en nyopført bolig direkte af HDB til en reduceret pris, eller købe en bolig på ejerboligmarkedet (en ”resaleflat”) med et tilskud. Dette kan være op til 120.000 Singaporedollars for en familie. Tilskuddene består i op til 50.000 dollars i støtte i form af CPF Housing Grant, 40.000 dollars i støtte fra Additional CPF Housing Grant (AHG), der gives til lav- og mellemindkomstfamilier og yderligere 30.000 dollars i støtte fra Proximity Housing Grant (PHG), når man køber en bolig i nærheden af et andet familiemedlem med henblik på gensidig støtte. 120.000 Singaporedollars er 583.000 danske kr.

Singapores model er en variant af den skandinaviske velfærdsmodel på boligmarkedet. Den udtalte statslige kontrol og støtte er ikke kun et led i en politik om social samhørighed og velfærd, men også udtryk for en statslig strategi om at bruge boligejerskab til at opbygge et tilhørsforhold og skabe en nation.

Man kan læse om HDB og dets ordninger på hjemmesiden, se https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/homepage

Bør Danmark følge trop?

Det fremgår, at de udenlandske støtteordninger er fremkommet, fordi man manglede en pendant til det danske realkreditsystem og danske almene boliger, eller fordi særlige nationale forhold gjorde sig gældende. Danmark har simpelthen haft en anden historisk udvikling på boligmarkedet og en samfundsmodel og demografi, der er anderledes.

Der er gode grunde til, at Danmark med sin fornemme boligforsyning ikke har udviklet sådanne ordninger i nyere tid. I takt med at boligmangel bliver et problem i vore største byer, opstår spørgsmålet, om vi i Danmark kan blive ved med at rose os af vor høje boligstandard og avancerede boligfinansiering og ignorere problemerne.

Et råd fra økonom-side er, at man skal være meget, meget tilbageholdende med at starte sådanne ordninger op. Et sted, hvor man imidlertid kan blive tvunget til at gøre noget, er boligmarkedet i yderområderne. Man skal blot gøre sig klart, at støtte til finansiering ikke løser det bagvedliggende problem i disse områder: Tab af job, stagnerende eller faldende befolkning og en aldrende befolkning. Derfor skal en eventuel i områderne udformes, så den tager hensyn til den langsigtede strukturelt betingede svækkelse af markedet. Man kan ikke åbne alle finansieringsmæssige sluser. Lån skal ydes med en nøje vurdering af hver enkelt sag. Det skal ikke være en selvfølge, at man får 80% realkreditlignende belåning. Der bør være skrappere krav til udbetaling og løbetid end ved gængs finansiering.

Denne artikel er skrevet af Curt Liliegreen, direktør ved Boligøkonomisk Videncenter, og er trykt i ”Mit Hus”, 43. årgang, nr. 2 – sommer 2019. Bladet udgives af Parcelhusejernes Landsforening.