AirBnB: Deleøkonomi, ny teknologi eller en forbandelse

Denne artikel er trygt i Parcelhusejernes Landsforenings "Mit Hus" samt i magasinet Danske Udlejere.

AirBnB er nu ude over hele landet

Fænomenet AirBnB har bredt sig og er blevet en succes i dén grad, at der også er opstået problemer. Det er hverdagsproblemer i form af, at bykernerne fyldes med turister, og at borgerne oplever støj og uro på trappeopgange og fra festende naboer. I takt med udbredelsen er det også blevet en fortælling, at AirBnB påvirker boligmarkedet til skade for de lokale, fordi priser og huslejer presses i vejret, når boliger tages ud af det normale marked og i stedet målrettes AirBnB udlejning. Derfor har vi set en modreaktion fra en række byer, der har konfronteret AirBnB, krævet indsigt i data og vedtaget begrænsninger i udlejningen. Siden 2014 har AirBnB indgået aftaler med en række byer, der har sikret beskatning af indtjeningen. Det har indebåret restriktioner på AirBnB, og enkelte steder har et decideret forbud været på tale. Dette er således effektueret i Raima de Mallorca fra juli 2018.

I Danmark startede AirBnB inde i centrum af de største byer, hvor det omfatter lejligheder, men nu er AirBnB ude over hele landet, og det gælder også for enfamiliehuse.

Har man overskud, kan det være fascinerende at tale hen over hækken med et amerikansk par, der har lejet naboens hus i et par uger i sommerferien. Bor man i en 2-værelses i Oehlenschlægersgade er det nok trættende, hvis der en stor del afårets weekender er larm fra berusede unge nede i gården.

AirBnB har konkurrenter. En relativt stor spiller er HomeAway, der i 2015 blev opkøbt af Expedia. HomeAway er cirka halvt så stor som AirBnB målt på antallet af listede overnatningsmuligheder.

AirBnB er i dag aktiv i 65.000 byer fordelt på 190 lande. AirBnB startede for 10 år siden i august 2008, nogenlunde samtidig med UBER, der blev grundlagt i marts 2009. Begge har hovedkvarter i San Francisco i Californien og er herhjemme de mest kendte eksempler på "deleøkonomi". Et bedre udtryk er at kalde dem for platformstjenester, da AirBnB og UBER er private virksomheder, og da deres produkt i sin basale form er innovativ teknologi bygget på internet platforme. Specielt på taxaområdet har der været en voldsom ekspansion baseret på en teknologi med apps til smartphones. Ud over UBER opererer Lyft i USA, Ola i Indien, Grab i Sydøstasien og kinesiske Didi Chuxing på taxaområdet. Sidstnævnte ekspanderer globalt og er blevet den største aktør målt på antal daglige kørsler. Alle disse taxadeletjenester startede op indenfor den korte periode 2009-2012. Det er et varsel om, hvad der vil ske indenfor AirBnB's område, hvor en række operatører nu træder frem som konkurrenter til AirBnB.

Samtidig med at platformstjenesterne breder sig, så udvider de også deres arbejdsområde. UBER er også blevet til levering affødevarer. AirBnB gik tidligt ind i at udarbejde rejseguides og udvidede senere dette til en oplysningstjeneste, hvor kunderne kunne kommunikere med lokale eksperter. Derefter er virksomheden gået ind i segmentet for luksusrejser, blandt andet med Beyond by AirBnB, hvor der udover mere luksuriøse boliger også indgår oplevelser på rejsestedet. Modsat er de "traditionelle" booking tjenester som Booking.com og Expedia gået ind i konkurrencen og har nu andre former for overnatning end traditionelle hoteller. I foråret 2018 gik booking.com foran AirBnB med 5 millioner listede overnatningsmuligheder udenfor de traditionelle hoteller.

Den internationale spredning i AirBnB

AirBnB startede måske lidt sent op i Danmark, men på det seneste er aktiviteten på det nærmeste eksploderet. Der er AirBnB udlejning spredt ud over hele landet, men udlejningen er koncentreret i dele af København. Det er her, at aktiviteten er så høj, så den potentielt kan påvirke boligmarkedet. København er derfor et forsøgslaboratorium for, hvad AirBnB kan medføre.

København er i dag en af de byer i Verden, hvor AirBnB er mest udbredt, set i forhold til indbyggertallet i storbyområdet. Kun byer som Venedig og Firenze overgår København, når antallet af annoncerede AirBnB tilbud sættes i forhold til indbyggertallet. Det kan naturligvis også hænge sammen med, at andre byer som Amsterdam, Barcelona og New Orleans har grebet ind og gennemført restriktioner på AirBnB udlejningen.

Samtidig er det karakteristisk for AirBnB udlejningen i København, at den vedrører hele hjem mere end enkelte værelser, og at den omfatter relativt få udlejede dage - i det mindste sammenlignet med andre byer rundt om i Verden. Det indikerer, at AirBnB i Danmark udbydes af privatpersoner og ikke af professionelle aktører, og at folk udlejer deres bolig i ferier og weekender. Byerne Firenze og Venedig, der har endnu flere AirBnB boliger i forhold til indbyggertal end København, er kendetegnet ved, at boligerne udlejes i mange dage, dobbelt så mange på årsbasis end København.

Der udlejes relativt flere boliger i København end i en turistmagnet som New Orleans. Tager man højde for, at boligerne i New Orleans udlejes i mere end tre gange så mange dage, så er den samlede aktivitet i New Orleans dog højere end i København. Spørgsmålet er så, om de 57 dage, boligerne i snit udlejestil i København, nu vil stige, fordi man har hævet den skattefrie bundgrænse, og fordi boligerne kan udlejes i op til 70 dage.

Mens det er hele boliger, der udlejes i København, er det andre steder i Verden i høj grad enkelte værelser. Mens knap 81 % af udlejningerne i København er hele boliger, så er det i Barcelona blot 40%. I en del byer er der en klar tendens til, at man udlejer hele boliger i centrum, mens man længere fra centrum udlejer værelser. Det gælder således for New York og Barcelona. Se figur 1.

Der har været folkelig modstand mod AirBnB - for eksempel i Barcelona - og det er værd at hæfte sig ved, at vi i København har en anelse højere udlejningsaktivitet relativt set, også selv om man tager højde for, at boligerne i Danmark kun udlejes i 57 dage i snit mod 101 dage i Barcelona. Modstanden i København forekommer mindre end i f.eks. Spanien. Det kan afspejle, at Danmark har et boligmarked, der er mindre presset end det spanske. I Spanien er mange unge således hjemmeboende, selv om de er oppe i 30'erne.

Vi har i Danmark fået en grænse på 70 dage. Tabellen over det anslåede gennemsnitlige antal udlejningsdage viser, at uden regulering kunne antal dage let stige til 80 - 90. Skræmmebilledet her er New Orleans med 169 dage, tæt ved et halvt år.

Vi har ikke viden om, i hvor høj grad det er private udlejningslejligheder, andelsboliger eller ejerlejligheder, der udlejes i København. Det er op til udlejer af den private udlejningslejlighed at acceptere AirBnB udlejning. AirBnB er udbredt i både ejerlejlighedsforeninger og andelsboligforeninger, og det gælder også andelsboligforeninger, hvor emnet ikke er blevet behandlet på en generalforsamling. Det skulle efter sigende foregå "overalt". Det forhold sætter et skarpt lys på den nyligt indgåede aftale om AirBnB udlejning: Hvem skal kontrollere, om grænsen på 70 dage overholdes, og hvem kontrollerer, om der indberettes til Skat, hvis værten ikke anvender AirBnB? Vi har ikke et kontrolapparat til den slags i Danmark. Det kræver nærmest, at man banker på døren og gennemfører stikprøvekontroller i de enkelte lejligheder med trussel om bødestraf mod regelbryderne. Det vil være grænseoverskridende i dansk kultur.

Brokvartererne er blevet AirBnB territorium i København

AirBnB er udbredt over det meste af København, men intensiteten er højst i nogle mindre, afgrænsede områder. Vi kan kalde det "klynger". En sådan klynge er Vesterbro, især området der grænser op til Enghave plads, og på Nørrebro en klynge nord for Assistens kirkegård og en anden klynge der strækker sig fra Assistens kirkegård ned mod Sankt Hans Torv. Da AirBnB er koncentreret fremfor jævnt fordelt, er det sandsynligt, at udlejningen vil kunne påvirke det lokale boligmarked. Se figur 2.

På kortet er udlejning af enkelte værelser markeret med grønt, mens udlejning af hele boliger er markeret med rødt. Det fremgår tydeligt, at udlejning af hele boliger er dominerende. Fordelingen af klyngerne kommer tydeligt frem, når man zoomer mere ned på kortet. Her skal alene vises et eksempel fra Vesterbro/Kgs. Enghave. Kortet gengiver ikke lokaliteten med 100% nøjagtighed, men det fremgår alligevel tydeligt, at der er gader, hvor AirBnB er udbredt i hver ejendom og endda med flere værter i hver sådan ejendom. Det er ikke klassiske liebhaverkvarterer, men derimod de områder, der er blevet trendy i senere år. Med et næsten forhadt udtryk kan man kalde det "hipster-områderne" præget af den ældre boligmasse, et væld af caféer og restauranter, og et blandet kulturliv. Det er også nogle andre områder end de, hvor de traditionelle businesshoteller ligger. Sådanne hoteller ligger ofte ved gode trafikforbindelser, men noget afskåret fra boligkvartererne. Det er indlysende at AirBnB tilbyder en anden vare beliggenhedsmæssigt end hotellerne. Se figur 3.

Beliggenheden på kortet er ikke helt præcis, det er derfor at man ser prikker inde i parken. Lokaliseringen er med et teknisk udtryk "randomised". Det er et værktøj, man anvender, når man arbejder med geografiske beliggenhedsdata, såkaldte GIS data.

Et andet område, der i høj grad er AirBnB territorium, er Nørrebro. Det gælder for eksempel området nord for Jagtvej, hvor Jægersborggade ligger. Her ligger således det trendy hipstersted "Grød", der serverer - ja netop grød. Her er vinbarer og caféer. Det er andelsboligområde med f.eks. AB Jæger med 500 boliger. For få år siden var gaden dog berygtet for bandeskyderier, og i endnu ældre tid de notoriske grønjakker. Se figur 4.

For at vurdere konsekvenserne af AirBnB, kan man se lidt nærmere på boligmarkedets sammensætning på Nørrebro og Vesterbro. De pågældende markeder er kendetegnet ved en meget lav andel af ejerboliger og til gengæld en meget høj andel af andelsboliger. AirBnB vil ikke direkte kunne påvirke prisen på andelsboligerne, da vi har en maksimalprisbestemmelse. I tilfælde af en deregulering vil der imidlertid være en effekt svarende til den, der kan komme på ejerboligmarkedet og på den uregulerede del af udlejningsmarkedet.

I udlandet - tag for eksempel USA - findes andelsboliger kun undtagelsesvist. Samtidig er huslejen i private udlejningsboliger mere markedsorienteret end i Danmark. AirBnB kan derfor potentielt påvirke priser og husleje kraftigere end i Danmark. Der mangler imidlertid empiriske studier af effekten, og nogle af studierne er fra byer som Boston og Los Angeles, der har en lav AirBnB andel. Man må derfor vare sig ved at lægge dem til grund for en vurdering. I stedet er man henvist til teoretiske modeller for boligmarkedet. Se figur 5.

Andelsboligmarkedet er helt dominerende på brokvartererne. København er jo Danmarks andelsbolig-by nummer 1, og giver på dét punkt byer som Aarhus, Aalborg og Odense totalt baghjul. Det gælder i særlig grad for brokvartererne. Selv om AirBnB skulle presse ejerlejlighedernes priser op dér, så vil skadevirkningen på danske boligkøbere være temmelig begrænset, da andelen af ejerboliger på Nørrebro er nede på 8,6%. Det er et marked, der i forvejen er svært tilgængeligt for unge, førstegangskøbere og lavindkomstgrupper. Lejlighederne i det område, der tidligere husede "Den sorte Firkant" er i dag uopnåelige for mange med kvadratmeterpriser, der er fordoblet nominelt i løbet af de sidste 6 år og ligger på 43.500 kr.

Løfter AirBnB priser og huslejer?

Uden at kaste sig ud i en lang teoretisk gennemgang, så er boligefterspørgslen i en model for boligmarkedet naturligt nok bestemt af de samlede omkostninger for brugeren (ejeren) ved at sidde i boligen. På kort sigt er det samlede udbud af boliger relativt konstant, og boligprisen kan derfor udledes som en funktion af blandet andet brugerens omkostninger. De omkostninger kaldes for "usercost", for økonomi kan selvfølgelig ikke være seriøst, uden at vi udtrykker os på engelsk. Omkostningerne omfatter både skatter, finansieringsomkostninger og afskrivninger. Hvis boligkøbere/ejere opfatter lejeindtægten efter skat fra AirBnB som en reduktion af usercost, så vil AirBnB hæve priserne.

Helt lavpraktisk, så vil man kunne sidde i en typisk Vesterbro lejlighed til 3.650.000 kr. i stedet for en lejlighed til 3.050.000, hvis man indregner lejeindtægterne fra udlejning i de gennemsnitlige 57 dage og med en indtægt pr. dag på 748 kr. Det forudsætter et skattefrit fradrag på 28.000 kr., og at kun 60% af indtægterne over de 28.000 kr. beskattes. Samtidig ses der bort fra rengøring og fra omkostninger, som udlejer måtte have med anden bolig. Vi forudsætter, at han alligevel skulle på ferie, eller har kolonihavehus eller sommerhus. Det er en rimelig antagelse, da danskerne i gennemsnit lejer ud i 57 dage, en relativt kort tid sammenlignet med andre lande.

Det er grove forenklinger, men det anskueliggør prisstigninger i størrelsesordenen 20%, hvis alle aktører på ejerboligmarkedet opfører sig sådan. Amerikanske boligforskere har ud fra data fra New York anslået, at AirBnB teoretisk set kunne hæve boligpriserne med 17%. Dette er noget, vi må forestille os ske i særlige områder, med "klynger" af AirBnB listede boliger. Det kunne være Vesterbro ved Enghave plads eller lignende. Det er under ingen omstændigheder en effekt, vi kan forvente at se generelt i København. På lidt længere sigt vil der også komme såkaldt dynamiske effekter, som vil påvirke størrelsen af prisændringen.

På andelsboligområdet er priserne regulerede, men andelsboligerne vil blive endnu mere attraktive, når man kan supplere sin indkomst med en ikke uvæsentlig lejeindtægt. I den udstrækning, at denne ekstra indtægt ikke afspejler sig i prisen for andelsbeviset, så giver det en ekstra tilskyndelse til at betale lidt ekstra for en sådan bolig, kort sagt "sorte penge".

Effekten af AirBnB rækker dog ud over dette. Turisterne må formodes at bruge ret store beløb i de lokale caféer, restauranter og specialiserede fødevarebutikker. Det understøtter en del af det lokale næringsliv. Hvis AirBnB breder sig og antal udlejningsdage stiger fra de nuværende 57 til ikke urealistiske 70, så vil det også kunne stimulere de danske værters efterspørgsel efter kolonihavehus og sommerhuse nær København. Har man gået og drømt om et sommerhus, så kan udsigten til lidt ekstra indtjening måske gøre udslaget.

Artiklen er skrevet af direktør for Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen, og er oprindeligt publiceret i ”Mit Hus – 42. Årg. Nr 3”, der udgives af Parcelhusejernes Landsforening. Danske Udlejere har lånt artiklen, som findes i deres magasin udgivet december 2018.